Vous allez devenir locataire ? Vous vous posez des questions sur le montant ou le versement de la caution. A contrario, votre contrat de bail prend fin et vous êtes préoccupés par la restitution de la caution. Lisez la suite pour en savoir plus sur la caution, lors de la conclusion du contrat de bail. La caution ou le dépôt de garantie est une sorte de sécurité qui consiste à verser une certaine somme d’argent au propriétaire. Découvrez les conseils de Novlaw, cabinet d’avocat spécialisé en contrat de bail et en dépôt de garantie ! Le propriétaire peut donc exiger le versement d’une caution qui servira à prendre en charge les différents frais engendrés par le locataire (impayés, rénovation, etc.). Les différentes conditions du dépôt de garantie sont essentiellement codifiées aux articles 22 et 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Le versement et la restitution du dépôt de garantie.
A. Le versement du dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est un des éléments qui doit être mentionné dans le contrat de bail, conformément à l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs qui prévoit que : « Le contrat de location précise : 10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. » La détermination du montant de la caution est prévue par l’article 22 de la même loi, qui dispose : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » Pour les locations vides, seul un mois de loyer peut donc être exigé par le bailleur.
Pour les locations meublées dont le contrat de bail après le 27 mars 2014, l’article 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs prévoit que : « Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » Par ailleurs, le montant du dépôt de garantie reste inchangé durant la durée du contrat jusqu’à la restitution de la caution à la sortie du locataire. Aux termes de l’article 22, le montant de la caution « ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. » Quant au versement du dépôt de garantie, le locataire doit remettre la somme au bailleur ou à un tiers représentant ce dernier, lors de la signature du bail. Si vous avez un doute sur le montant de votre caution, contactez les avocats du cabinet Novlaw, situé à Paris et spécialisé en dépôt de garantie.
B.La restitution du dépôt de garantie.
En principe, la caution remise lors de la signature du bail est intégralement restituée. Nonobstant, dans certains cas de figure, elle peut n’être restituée que partiellement ou être retenue par le bailleur. En effet, le dépôt de garantie permet de couvrir les manquements que le locataire aurait pu engendrer, notamment à cause d’impayés ou de dégâts produits dans le bien loué. Pour utiliser tout ou partie de la caution à ces fins, le bailleur doit produire des factures et divers justificatifs.
Il doit démontrer que l’état des lieux d’entrée et l'état des lieux de sortie diffèrent. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie conditionne également les délais de restitution. En effet, des délais doivent être respectés par le bailleur pour la restitution de la caution, et cela en vertu de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs qui dispose : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre […]. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ». Dans tous les cas, le locataire a l’obligation de fournir la nouvelle adresse de son domicile au bailleur ou au tiers qui le représente.
Si vous n’arrivez pas à obtenir la restitution de votre dépôt de garantie, ou que la somme qui vous a été restituée est erronée, il est préférable de prendre conseil auprès d’un cabinet d’avocats spécialisé en restitution de dépôt de garantie, comme Novlaw Avocats.
Les recours en cas de refus de restitution.
A. Les recours par voie de conciliation entre le locataire et le bailleur.
En cas de non-restitution de la caution dans les délais prévus par la loi, le locataire peut mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Si le bailleur ignore ou refuse la requête du locataire, ce dernier peut avoir recours aux divers types de conciliation.
Le premier de type de résolution consiste à saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Deux solutions se présentent aux parties, soit la médiation aboutie à un accord entre les parties, soit ladite Commission adresse un avis aux deux parties, dans un délai de deux mois. Si les parties parviennent à se mettre d’accord, alors elles ne pourront plus recourir à la solution judiciaire. Le second type de résolution consiste à saisir un conciliateur de justice. Il s’agit de la procédure préalable à la saisie du juge civil. Donc si la conciliation n’aboutit pas, le locataire dispose alors de la possibilité d’intenter une action en justice. Lors des recours par voie de conciliation, n’hésitez pas à vous faire assister par les avocats de Novlaw, spécialisé en dépôt de garantie.
B.Les recours par voie judiciaire par le locataire contre le bailleur.
Un autre de type de recours est mis à disposition du locataire : le recours par voie judiciaire. L’article 750-1 du Code de procédure civile prévoit bien que : « À peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ». À noter tout d’abord que les litiges inférieurs à 5000 euros doivent faire l’objet d’une procédure de conciliation. À la suite de l’échec de la médiation, le locataire peut demander une injonction de payer. L’injonction de payer est une procédure qui permet le recouvrement d’une créance via l’obtention d’un titre exécutoire.
L’avantage de cette procédure judiciaire peu couteuse est qu’elle permet de forcer un débiteur à respecter ses obligations. Le locataire peut intenter une action devant le Juge des Contentieux de la Protection si le montant du litige n’est pas supérieur à 5 000 euros, conformément à l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire. Bon à savoir ! L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose également que : « À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.» Toutefois, si la non-restitution est due à une faute du locataire telle que l’oublie de la communication de la nouvelle adresse par le locataire au bailleur. Pour en savoir plus sur le thème de l'immobilier, rendez-vous sur ce guide de livres.
